奈良で空き家を相続したらまずやること｜「3年以内」がカギの3,000万円特別控除と放置リスク

新緑の季節は、ご実家の整理や片付けを思い立たれる方が多い時期です。「親の家を相続したけれど住む予定がない」「奈良の郊外に空き家を抱えていてどうすべきか悩んでいる」というご相談を、当事務所でも特に春から初夏にかけて多くいただきます。

ご実家を放置すれば固定資産税が増えるリスクがあり、急いで売却しても税金で多くを失ってしまうのではないかというご不安もあるかもしれません。実は、相続した空き家には「相続から3年以内」がカギとなる節税の特例があり、知らずに3年を過ぎると活用できなくなる制度です。

私たち横山千夏税理士事務所では、奈良県内全域から空き家相続のご相談を承っております。本記事では、2026年現在の制度に沿って、空き家を相続された方が知っておきたい3,000万円特別控除と、放置のリスクについてご説明いたします。

奈良の空き家相続でご遺族を悩ませる課題

奈良県は山間部から平野部まで地域差が大きく、空き家相続の事情も地域によって異なります。当事務所にご相談いただく中で、特にご遺族が頭を抱えやすい課題がいくつかございます。

田畑・山林込みで売却が難しい

奈良県の郊外や山間部では、ご実家の敷地に田畑や山林が含まれているケースが多く、住宅とまとめて売却することが難しいというお声をよく伺います。買い手が限られ、売却までに時間がかかることも少なくありません。

解体費用が捻出できない

古い木造家屋を取り壊して更地で売却したい場合、解体費用として数百万円の負担が発生することがあります。「節税のために解体したいが手元資金が足りない」というジレンマでご相談に来られる方もいらっしゃいます。

兄弟で意見が割れる

実家をどう処分するかで、ご兄弟・ご姉妹のお考えが分かれてしまうこともあります。売却したい方、残しておきたい方、賃貸活用を考える方など、ご家族それぞれのお気持ちを整理することも、相続実務の重要な一部です。

「相続空き家の3,000万円特別控除」の活用｜2026年現在の要件

相続した空き家を売却する際、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例が設けられています（租税特別措置法第35条第3項）。これは「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」と呼ばれる制度です。

適用期間と期限

2026年現在、この特例の適用期間は令和9年（2027年）12月31日までとされています。さらに重要なのは、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があるという点です。

たとえば2024年6月に相続が発生した場合、2027年12月31日までに売却を完了させる必要があります。この期限と全体の制度期限のうち、いずれか早い日が個別の期限となります。

対象家屋の要件

特例の対象となる「被相続人居住用家屋」には、いくつかの要件があります。

• 昭和56年5月31日以前に建築されたこと（旧耐震基準の建物）
• 区分所有建物登記がされていないこと（マンションは対象外）
• 相続の開始の直前に被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
• 相続から譲渡まで事業・貸付け・居住の用に供されていないこと

被相続人が老人ホーム等に入所していた場合でも、要介護認定を受けているなど一定の要件を満たせば対象になります。

譲渡時の要件

家屋を譲渡する場合は、現行の耐震基準を満たしている必要があります。耐震基準を満たさない古家の場合は、耐震改修を行うか、家屋を取り壊して敷地のみを譲渡する形になります。また、売却金額が1億円以下であることも要件です。

令和6年1月1日以降の譲渡については、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに買主が耐震改修工事または取壊しを行う場合も適用対象に拡充されました。これにより、解体費用の負担なく特例を使える可能性が広がっています。

相続人3人以上の場合は控除額2,000万円

令和6年1月1日以降の譲渡では、相続人等が3人以上いる場合は特別控除額が2,000万円に引き下げられています。ご兄弟が多いご家庭では、この点を踏まえた計算が必要です。

放置のリスクと当事務所のサポート

特例を活用せずに空き家を放置した場合、思わぬリスクが発生する可能性があります。

特定空家指定で固定資産税が大幅増のリスク

空き家対策特別措置法に基づき、倒壊の危険がある空き家は「特定空家」に指定されることがあります。指定された場合、住宅用地の固定資産税の特例（最大1/6に軽減される措置）が外れ、固定資産税の負担が最大6倍まで増える可能性があります。

防犯面での不安や近隣トラブルにつながる前に、早期の対応を検討することが大切です。

当事務所のオンライン対応・女性税理士による相談

横山千夏税理士事務所では、ご自宅から気軽に繋がるオンライン相談を主体としております。離れて暮らすご兄弟をオンラインで繋ぎ、それぞれの場所から同時に話し合いに参加していただくことも可能です。

女性スタッフが中心となり、ご家庭のデリケートな事情にも配慮しながら、丁寧にお話を伺います。「兄弟と意見が合わない」「処分の方向性が決められない」といったお悩みも、安心してお話しいただけます。

期限のある相続手続き｜3年はあっという間です

相続税の申告は「お亡くなりになったことを知った日の翌日から10ヶ月以内」に行うよう、法律で厳格に定められています。さらに3,000万円特別控除を活用するには、相続開始から3年以内の売却が必要です。

「まだ余裕がある」と思っているうちに、書類の準備・遺産分割協議・買主探し・耐震改修や解体の検討など、想像以上に時間が必要な工程が積み重なっていきます。

奈良で空き家を相続された方、相続前から実家の処分にお悩みの方は、お一人で抱え込まず、初回のご相談（15分間無料対応あり）から、まずは当事務所にご相談ください。なお、税制は改正により内容が変更される可能性がありますので、実際の譲渡にあたっては国税庁の最新情報をご確認いただくか、当事務所までお問い合わせください。