不動産の売却・贈与の申告で迷ったら｜確定申告（譲渡所得）と贈与税申告の基本ガイド

不動産を売った・家や土地を子どもに渡した、という場面では 「確定申告が必要？」「税金はいくら？」「何を準備すればいい？」と不安になりがちです。

特に注意したいのは、不動産の“売却”と“贈与”では、かかる税金も申告手続きも別物だという点です。 この記事では、初めての方でも全体像がつかめるように、要点を整理して解説します。

1. まず結論｜売却は「確定申告（譲渡所得）」、贈与は「贈与税申告」

不動産の売却 譲渡所得が出る場合、原則として「確定申告（所得税・住民税）」が必要です。

不動産の贈与 確定申告（所得税）ではなく「贈与税の申告」が中心です。 （贈与税の申告期限が確定申告と同じ時期のため、まとめて「贈与の確定申告」と呼ばれることがあります）

2. 不動産を売ったとき｜確定申告が必要なケース

次に当てはまる場合、確定申告が必要（または検討が必要）です。

• 土地や建物を売って利益（譲渡益）が出た
• マイホームを売って特例（3,000万円控除など）を使いたい
• 損が出た（譲渡損失）ものの、特例で損益通算・繰越控除の対象になる可能性がある
• 共有名義で売却した（持分割合で申告が必要）

ポイント 「利益が出たら申告」と思われがちですが、特例を使って税金をゼロにするためにも申告手続き自体は必要なケースが多いです。

3. 売却の税金はどう決まる？｜譲渡所得の考え方

譲渡所得（ざっくりの計算） $$売った金額 - （買った金額 + 購入時の費用） - 売ったときの費用$$

よくある“費用”の例

• 購入時の仲介手数料、登記費用、印紙税など
• 売却時の仲介手数料、測量費、解体費（条件次第）など

注意：建物の「買った金額」について 建物の取得費は、買った当時の金額そのままではなく、そこから経過年数分の 減価償却費（価値の減少分） を差し引いて計算します。 また、買ったときの契約書等が見つからないと、取得費が「売却額の5%」と小さく見積もられてしまい、税金が大幅に増えることがあります。資料探しは非常に重要です。

4. 税率の目安｜所有期間で税率が変わります

売った年の 1月1日時点 で所有期間がどうなっているかで判定します。

• 5年以下：短期譲渡（税率が高い）
• 5年超：長期譲渡（税率が低い）

一般的な目安（復興特別所得税を含む概算）

区分	税率（所得税+住民税）
短期譲渡	約 39.63%
長期譲渡	約 20.315%

※実際は状況により異なります。正確な判定は売却日・取得日で確認します。

住民税の支払時期に注意 所得税は申告時（3/15まで）に納付しますが、住民税は売却した翌年の6月頃 に納付書が届きます。時期がずれて大きな支払いが発生するため、資金を残しておく必要があります。

5. マイホームや相続空き家でよく使われる特例

代表的なものは次のとおりです（適用には要件があります）。

• 居住用財産の3,000万円特別控除（マイホーム売却）
• 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除（相続した空き家の売却）
• 所有期間10年超の軽減税率の特例
• 居住用財産の買換え・交換の特例
• マイホーム売却の損失が出た場合の損益通算・繰越控除

特例は「自動で適用」されません。 多くの場合、確定申告をして要件を満たすことを証明する 必要があります。

6. 売却の確定申告の期限と必要書類

申告期限 原則：売った翌年の 2月16日〜3月15日

よく必要になる資料

• 売買契約書（売ったとき・買ったときの両方）
• 仲介手数料の領収書
• 登記事項証明書
• 譲渡費用の明細（測量費、解体費など）
• 特例を使う場合：住民票、戸籍附票、耐震基準適合証明書 などケースによる

書類は多岐にわたります。早めに整理すると安心です。

7. 不動産を贈与したとき｜贈与税の申告が必要なケース

次に当てはまる場合、贈与税申告を検討します。

• 家や土地を無償で渡した
• 名義変更した（実質的に贈与とみなされる可能性）
• 親が購入資金を出し、子の名義で取得した（資金贈与と判断されることがある）
• 共有名義の持分を移した

注意 贈与は「現金の手渡し」だけではありません。不動産の名義変更や借金の肩代わりなども贈与に該当することがあります。

8. 贈与税の期限と基本的な考え方

申告期限 贈与を受けた年の翌年：2月1日〜3月15日 （※所得税の確定申告より開始が早いのでご注意ください）

基本 暦年課税（年間110万円の基礎控除）を超えると申告対象になりやすいです。不動産は金額が大きいため、多くのケースで申告が必要になります。

よく使われる可能性がある制度

• 相続時精算課税（選択後の影響が大きいので要検討）
• 住宅取得等資金の非課税（適用条件あり）
• 贈与税の配偶者控除（おしどり贈与、要件あり）

制度選択を誤ると将来の相続にも影響します。判断は慎重に行うのが安全です。

9. こういうときは早めに相談がおすすめ

• 売却益が出そうだが、特例が使えるか分からない
• 取得費（買った時の価格）がわかる資料が見つからない
• 共有名義、相続が絡む、親子間の移転など関係者が多い
• 贈与かどうか判断が微妙（名義変更、資金援助）
• 将来の相続も見据えて、税負担を最小化したい

早めに整理すると、手続きの「やるべき順番」が見え、焦りが減ります。 また、早く相談したからといって料金が高くなることは通常ありません。むしろ、余計な手戻りや期限直前のパニックを防げます。

10. 横山千夏税理士事務所でできるサポート

奈良で起業家支援や相続税務に取り組む横山千夏税理士事務所では、 不動産の売却・贈与に関する申告についても、状況整理からサポート可能です。

• 売却時の譲渡所得（税金）の計算、特例の適用可否の確認
• 必要資料の整理と不足資料の洗い出し
• 贈与税の申告要否の判断、制度選択の整理
• 将来の相続も踏まえた税負担の見通し提示

「確定申告が必要かどうかだけ確認したい」という段階でも大丈夫です。 不動産の売却・贈与は一度の判断ミスが大きな税負担につながることがあるため、まずは現状を整理するところから始めてみてください。